Самый простой и популярный способ сделать переоценку основных средств – применить индексный метод. Как правило, это одномоментно увеличивает стоимость имущества в балансе или книге учета доходов и расходов на коэффициент, определенный законодательно. Таким образом уровень стоимости основных средств подтягивается вслед за уровнем инфляции в стране. Вслед за этим увеличением подрастают выплаты по налогу на недвижимость, суммы амортизационных отчислений.

А что, если вы знаете, что стоимость вашего имущества не выросла так, как указывает коэффициент или, вообще, снизилась? А может стоимость выросла, но значительно выше, чем на коэффициент, утвержденный законодательно? Тогда вам следует внимательно присмотреться к методу прямой оценки, который позволяет изменить остаточную стоимость основных средств в бухгалтерском учете и сделать её равной рыночной стоимости. Итак, какие же проблемы можно решить при помощи переоценки имущества методом прямой оценки в случае, когда остаточная стоимость выше рыночной:

1-я проблема: завышенные суммы платежей по налогу на недвижимость.

Пример решения из практики: Небольшое частное предприятие, кроме осуществления основной деятельности, вложило собственные средства в строительство хорошего офисного здания, площади которого сдаются в аренду. Поскольку предприятием используется упрощенная система налогообложения, величина балансовой стоимости здания не имела значения и переоценка осуществлялась индексным методом. Однако в 2013 году появилась необходимость уплачивать налог на недвижимость. Естественно, появилось желание минимизировать возникшие платежи. За годы индексной оценки остаточная стоимость, несмотря на амортизацию, выросла в несколько раз и превысила рыночную стоимость. Была выполнена переоценка здания прямым методом и снижение годовой суммы налога на недвижимость составило более 70 млн. рублей, тогда как затраты на услуги по определению рыночной стоимости менее 3-х млн. руб.

2-я проблема: большие амортизационные отчисления, высокая себестоимость, низкая рентабельность и прибыль.

Пример решения из практики: Коммунальное предприятие работает с небольшой рентабельностью и постоянно ищет способы снизить затраты и улучшить экономические показатели своей работы. Ситуация усугубляется присоединением к нему нескольких местных убыточных предприятий. В процессе наведения порядка в учете основных средств было замечено, что некоторые здания и помещения имеют огромные величины остаточной стоимости. Причины такой ситуации неизвестны, отчетность присоединенных предприятий велась из рук вон плохо. После проведения оценщиком предварительного анализа рыночной стоимости выяснилось, что имеет смысл переоценка методом прямой оценки всего пяти зданий и помещений. В результате прибыль увеличилась более, чем на 200 млн. рублей в год за счет снижения амортизационных отчислений и налога на недвижимость. При этом услуги по оценке обошлись предприятию вдесятеро дешевле.

3-я проблема: когда вы продаете или передаете имущество, разница между ценой продажи и остаточной стоимостью является убытком.

Пример решения из практики: Производственное предприятие является убыточным, но на балансе имеется неиспользуемое здание. Принимается разумное решение – здание продать. Со всех сторон выгода: налог на недвижимость уменьшится, амортизация тоже, оборотные средства пополнятся, а прибыль от продажи поправит финансовое положение хотя бы в краткосрочном периоде. Для продажи делается независимая оценка, и становится понятно, что здание может быть продано не дороже 820 млн. бел. руб. Руководство хватается за голову, ведь остаточная стоимость более 1,5 млрд. бел. руб. и от продажи получается огромный убыток! К счастью, дело было в феврале, поэтому в срочном порядке делается переоценка методом прямой оценки, вносятся изменения в баланс и продажа проходит без убытка.

4-я проблема: когда вы списываете неликвидное имущество с остаточной стоимостью, эта стоимость является убытком.

Пример решения из практики: На балансе организации числится небольшое здание с остаточной стоимостью около 70 млн. белорусских рублей. Здание не используется несколько лет, есть техническое заключение о непригодности его к эксплуатации. Очевидное решение – списать. Но предприятие государственное и вышестоящий орган управления не может согласовать немалый убыток от списания в размере 70 млн. Оценщику заказывается рыночная оценка, результат в сумме около 6,5 млн. рублей используется для переоценки методом прямой оценки. Такая остаточная стоимость легко проходит согласование, в результате происходит снижение убытка более чем в 10 раз.

В случае, если остаточная стоимость имущества ниже рыночной, также возникают проблемы, решаемые переоценкой прямым методом:

5-я проблема: вы начисляете слишком мало амортизации, а значит, завышаете величину прибыли.

Оба эти источника могут использоваться для инвестиций в бизнес и других целей собственника. Однако амортизация является более выгодным способом финансирования, поскольку включается в затраты, а чистая прибыль менее выгодным, так как облагается налогом. Поэтому лучше по максимуму использовать амортизацию. Как раз увеличение остаточной стоимости до рыночной и является одним из способов решить эту проблему.

6-я проблема: когда вы продаете имущество, разница между ценой продажи и остаточной стоимостью является прибылью и облагается налогом.

Пример решения из практики: Крупное торговое предприятие планирует отдать здание в возвратный лизинг. Остаточная стоимость по балансу около 20 млрд. рублей. Лизинговая компания будет выкупать здание по рыночной стоимости, которая по заключению оценщика составляет около 35 млрд. рублей. Налог на прибыль с разницы между этими величинами 15 млрд. х 18% = 2,7 млрд. рублей! Ощутимый минус даже для крупного предприятия. Рыночная стоимость используется для переоценки методом прямой оценки и налог на прибыль устремляется к нулю.

7-я проблема: государственное предприятие получает кредит в банке под залог имущества и сумма этого кредита ограничена остаточной стоимостью.

В соответствии с законодательством предприятия государственной формы собственности определяют стоимость закладываемого имущества, как правило, на основе балансовых данных. Поскольку предприятие часто заинтересовано в получении большей суммы кредита, решением проблемы может стать проведение переоценки основных средств методом прямой оценки и доведение остаточной стоимости основных средств до рыночной.

Безусловно, решение всех этих проблем возможно только при условии, что полученный эффект покрывает затраты на определение рыночной стоимости. Возникает вопрос: как, не затрачивая деньги на оценку, определить больше или меньше рыночная стоимость, чем остаточная. Ответ кроется в опыте и профессионализме оценщика. Именно эти качества позволяют сделать предварительный анализ рыночной стоимости объекта и выяснить, будет ли иметь смысл переоценка методом прямой оценки. Как правило, оценщики, делают такой анализ бесплатно.

Как видите, проведение переоценки методом прямой оценки помогает более грамотно управлять своим бизнесом, повышать эффективность деятельности предприятия и избегать множества лишних расходов. Учитывайте, что применение этого инструмента ограничено во времени. Не упускайте возможность в период с ноября по январь провести анализ остаточной стоимости своего имущества самостоятельно или с помощью оценщика, услугами которого вы пользуетесь. А в январе-феврале, до сдачи баланса на 1 января в налоговую инспекцию, успейте провести переоценку прямым методом. Таким образом вы избежите любой из перечисленных выше проблем.